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Bauvertragsrecht (Teil 1): Ab 2018 haben Bauherren das Recht auf eine konkrete Baubeschreibung

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- Das neue Bauvertragsrecht tritt am 1. Januar 2018 in Kraft und gilt für alle Verträge, die ab diesem Tag geschlossen werden. Das Bauvertragsrecht ist Teil des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Das BGB behandelte einen Bauvertrag bislang als normalen Werkvertrag.

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Weil privates Bauen aber erheblich komplexer ist, als beispielsweise eine Schuhreparatur, hat der Gesetzgeber das Werkvertragsrecht neu strukturiert und in den Paragrafen 650a bis 650v „Bauvertrag“, „Verbraucherbauvertrag“, „Architektenvertrag“ und „Bauträgervertrag“ erstmals geregelt. Der Verband Privater Bauherren (VPB) informiert in dieser Serie über die Reform und ihre Vor- und Nachteile für private Bauherren.

Das neue Bauvertragsrecht enthält Verbesserungen für private Bauherren. Die wichtigsten davon sind im Verbraucherbauvertrag geregelt. Das ist ein Vertrag, durch den der Unternehmer vom Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Eine Verbesserung ist das Recht auf eine ordentliche Baubeschreibung. Viele aktuelle Baubeschreibungen sind so vage, dass Bauherren diesen nicht entnehmen können, worauf es wirklich ankommt – beispielsweise, wie das Haus konstruiert ist, welche Materialien verwendet werden, welche Dimensionen das Gebäude hat, wie es technisch ausgestattet wird, welches Heizsystem geplant ist, ob die Hausanschlüsse oder Außenanlagen im Preis enthalten sind und vieles mehr.

Warum ist die Neuregelung gut für private Bauherren?

Die Baubeschreibung ist unentbehrlich, um Angebote mehrerer Baufirmen objektiv und nach Qualitätsaspekten mit einander vergleichen zu können. Eine solche Baubeschreibung ist auch wichtig, weil sie zeigt, welche Leistungen für die Bauherren im Preis enthalten sind und daraus folgend auch, was später zusätzlich für ein benutzbares Haus bezahlt werden muss. Ab 1.1.2018 haben die Bauherren nun ein Recht auf eine umfassende Baubeschreibung, die ihnen auch vor Vertragsabschluss zur Verfügung gestellt werden muss. Die Baubeschreibung muss sehr konkret sein und wird im Regelfall später zur Vertragsbasis.

Wo steht das im Gesetz?

Paragraf 650i BGB definiert den Verbraucherbauvertrag, §§ 650j, 650k BGB die Baubeschreibungspflicht, Art. 249 EGBGB den Inhalt.

So war das bisher …

Bislang galten keinerlei rechtliche Anforderungen an den Inhalt einer Baubeschreibung. Entsprechend ungenau und sehr unterschiedlich waren die Angaben zum angebotenen Haus. Bereits vor Jahren gab es Bestrebungen, die auch der VPB maßgeblich unterstützte, sogenannte „Mindestanforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen“ mit der Bauwirtschaft zu vereinbaren. Sie sollten als Grundlage für Bauverträge dienen und den direkten Vergleich verschiedener Angebote ermöglichen. Die Idee blieb ohne Resonanz. Das ändert sich jetzt.

Darauf müssen Bauherren in Zukunft achten

Die Baubeschreibung, die die Bauherren in Zukunft vor Vertragsabschluss bekommen, wird beim Vertragsabschluss automatisch Vertragsinhalt. Es sei denn, es werden Änderungen vereinbart. VPB-Vertrauensanwalt Holger Freitag rät dazu, eventuelle Änderungswünsche mit der Baufirma zu verhandeln und das Ergebnis schriftlich zu dokumentieren. „Die Änderungen können zum Beispiel in einer Extraliste aufgeführt werden, die dann bei Vertragsschluss zum Vertragswerk genommen wird. Wer ganz sicher sein will, lässt diese Änderungsvereinbarung gesondert und datiert unterzeichnen, von der Baufirma und den Bauherren.“ Sind die Änderungen im Streitfall später nicht beweisbar, gilt die ursprüngliche Baubeschreibung. Beim Bauträgervertrag, wenn also auch das Eigentum am Baugrund mitübertragen wird, gilt immer die notarielle Beurkundung, alle Änderungen müssen also in ihr enthalten sein. Bauherren müssen daher aufpassen.

Noch eine zweite Sache gibt Rechtsanwalt Freitag zu bedenken: „Auch konkrete Baubeschreibungen enthalten manchmal Unwägbarkeiten, die zu Mehrkosten führen können.“ Dazu kann zum Beispiel die Beschaffenheit des Baugrunds gehören, vor allem, wenn dieser bei Vertragsschluss unbekannt ist. Je nach Boden variieren die Kosten für den Bau des Kellers oder der Bodenplatte erheblich. Das kann die Finanzierung der Bauherren ins Wanken bringen. „In der Begründung zu der neuen Pflicht sagt der Gesetzgeber, dass es auch in eine Baubeschreibung gehört, wenn bestimmte Unwägbarkeiten nicht berücksichtigt und mit dem Preis nicht abgegolten sind und nennt als Beispiel die Beschaffenheit des Baugrundes. Der Gesetzgeber erwartet also einen Hinweis darauf, dass durch andere Bodenverhältnisse als in der Baubeschreibung angenommen der Hauspreis steigen kann.“ das kann teilweise zu ganz enormen Mehrkosten führen, genauso wie Auslassungen an anderen Stellen. Bauherren sollten deshalb immer durch unabhängige Sachverständige prüfen lassen, ob wirklich an alles gedacht ist.